Corriqueiramente
posto sobre estádio. Não consigo admitir que o Flamengo seja
explorado por quem quer que seja, governos, empresas, qualquer um.
Sugado. O clube tem deixado de arrecadar em seus últimos jogos algo
em torno de R$ 1.000.000,00, inclusive no do último Fla x Flu.
Além disso, há um processo de impedimento do clube de maior torcida
do país tenha sua própria casa e continue alimentando a todos,
menos a si mesmo. A história é antiga e o Flamengo é o trem pagador do futebolcarioca.
Sem contar ainda com a falta de controle da meia entrada, somada à
farra da imprensa e escoteiros de penduricalhos no Maracanã.
Até quando?
A
arrecadação com o estádio é um dos pilares econômicos do futebol
e obriga a quem não tem o seu, a se organizar, melhorar a gestão
para uma construção ou reforma sempre difícil. O Flamengo está se preparando para isso.
Rodrigo Mattos diz que os estudos sobre um estádio na Gávea estão
quase concluídos. Só não concordo com a capacidade reduzida, para
apenas 22 mil pessoas, no máximo 25 mil. Não é megalomania, só
não resolveria o problema. Talvez trouxesse mais problemas ainda. Um
estádio que possa garantir a independência do Flamengo igualando
aos concorrentes teria de 35 a 45 mil pessoas. Penso na independência
financeira, política, logística, institucional do Flamengo.
Uma
casa de 39 a 45 mil pessoas daria tranquilidade patrimonial e
financeira, já que o Maracanã poderia ser utilizado para os
clássicos, preservando o patrimônio. O valor do custo de toda a
operação no Maraca, poderia perfeitamente ser utilizado para a
construção com todas as benesses possíveis. Se construído de
forma eficiente, comercializaríamos camarotes, lojas, cadeiras
cativas e direito de nome. Só depois um financiamento. Pensaria no
assunto já para 2015/2016. O aparelho seria fundamental para o
aumento de receitas e patrimônio do Flamengo.
O
Grêmio já opera seu estádio novinho, o Palmeiras está terminando
o seu com recursos próprios (ambos); Internacional, Corinthians,
Náutico, Atlético-PR aproveitaram da passagem da copa do mundo pelo
Brasil; São Paulo, Santos, Vasco, Sport, Coritiba, Figueirense e
Avaí tem projetos para a modernização e/ou a construção e
gerarão receita a seus cofres; Atlético-MG (que também tem um
projeto) tem o Estádio Independência e o Cruzeiro o Mineirão. A facilidade de financiamento neste período nunca mais será repetida para nenhuma categoria e construção neste país. É inútil dizer, mas o Flamengo perdeu o bonde da copa, infelizmente.
E dos jogos olímpicos, já que poderia ter construído um estádio
para abrigar o Rúgbi.
Não
importa aqui a escolha de um lugar específico para a construção
(Zona portuária, Ilha do Fundão ou Barra da Tijuca e adjacências),
desde que se tenha transporte eficiente e facilidade de locomoção,
o mesmo vale para os municípios vizinhos como Niterói e Duque de
Caxias. A preferência de boa parte dos sócios é a Gávea,
lógico. Gosto da Gávea, desde que para no mínimo 35 mil pessoas no
mínimo, não limitada a 25 mil pessoas. Minha preferência é o arrendamento do Engenhão, numa oferta hostil, como já publiquei anteriormente,
desde que se tenha as condições explicadas no mesmo texto.
O
investimento total giraria em torno de R$ 400.000.000,00 com
capacidade aproximada de 45.000 pessoas (de 39.050 a 43.550
comercializáveis, capacidade real de 45.300). Para iniciar a
comercialização e construção iniciaria com três pilares:
Concessões
de Camarotes (por período preestabelecido, os primeiros 5 anos),
Concessão de assentos (cadeiras
cativas, pelo mesmo período) e direito
de nome (Naming Rights). O
ideal é que se consiga pagar todo valor do estádio. Com
planejamento e um financiamento preciso, se garante a liquidez do
negócio.
Começando
pela comercialização dos camarotes, os 80
camarotes com capacidade total para 1800 pessoas, se obteria o VALOR
POTENCIAL de R$ 108.000.000,00 a cada 60 meses. Cheguei
a estes números com os seguintes cálculos: Aluguel do espaço, 30
eventos por ano (2.5/mês, jogos ou shows), concessão limitada a 60
meses que é o tempo do “aluguel” e/ou exploração do espaço
(cinco
anos)
e também a quantidade de parcelas, número de camarotes disponíveis
(sem a inclusão da taxa de manutenção). Os camarotes/salas
poderiam se transformar em escritório, sala de reuniões, de
relações interpessoais e comerciais, ao gosto do locatário, não
apenas em dias de jogos, até porque as lojas dentro do estádio
funcionariam em pelo menos 350 dias no ano. Números:
O
modelo de comercialização dos camarotes
teve inspiração no estabelecido pela Wtorre para o novo estádio do
Palmeiras, o Allianz Parque, que já tem sua venda quase completa (o
Palmeiras vai arrecadar aproximadamente 250 milhões de reais a cada
5 anos). O Estádio do Mineirão (Minas Arena) é o modelo de
estruturação e conceito de camarotes (em vermelho ilustração).
Camarotes com capacidades diferentes, para 10, 20 e 30 torcedores.
No
modelo que proponho de estádio, teríamos setores Norte e Sul
parecido com o do Maracanã, só que em minha visão mais íngreme,
perto do campo para fazer pressão. O meio do campo, setores Leste e
Oeste com divisão superior e inferior. A peculiaridade seria o setor
Norte com a possibilidade de ser aberto sem “poltronas” como nos
novos estádios, mas com cadeiras que permitam torcer de pé, como no
velho Maraca ou na Arena do Grêmio. Veja:
Para
a comercialização das cadeiras cativas, proporia dois modelos. O
pagamento seria em 60 meses e a utilização nos mesmos 60 meses a
partir da abertura do estádio, ou seja, o comprado começa a pagar
hoje e utiliza pelo mesmo período da parcela, se assim quiser pagar,
depois do estádio aberto. Não seria como cadeira cativa, onde há
direito “vitalício” como propriedade do comprador. Apenas
concessão por período. Em processo idêntico ao dos camarotes.
Construção do estádio é projetada para de 30 a 42 meses. Cuidado, pois mesmo com o Palmeiras vendendo quase todas as suas cadeiras concessionadas, o Corinthians "encalhou" as suas.
A
segunda opção para comercializar as cadeiras “cativas” seria em
setor único, com alto valor aquisitivo. Diferentemente dos 20% de
todos os setores disponíveis, algo equivalente com o que hoje é o
Maracanã+. O comprador adquire o local por concessão e com isso tem
direito a um espaço restrito. A cada partida, caso seja de sua
escolha, os serviços de alimentação e conforto (Catering) estaria
então oferecido a apenas o custo do mesmo. Por um cartão exclusivo
do jogo ou evento. Ex: Ingresso normal 160 reais (ingresso +
serviço). Ingresso “cativo” 40 reais (apenas o serviço). O
custo do serviço. Este
pacote poderia ser vendido em condições especiais por pares,
duplas, porque ninguém vai ao estádio sozinho, raramente. Descontos
também para pacotes familiares. A
se pensar.
O
total é de 4.250 cadeiras (premium) à se conceder com o valor de R$
76.500.000,00
para o clube e o preço do assento em R$ 18.000,00 (neste caso no
setor Leste superior). O valor, caso o torcedor resolva pagar
parceladamente, seria de R$300,00 mensais. É saber explorar,
divulgar as vantagens para todos os interessados (torcedores,
imprensa, sócios, patrocinadores, futuros e atuais parceiros do
clube). Penso em algo adaptável, próximo do que conseguiu o
Barcelona de Guayaquil, que pagou a construção de todo o estádio
apenas com a venda dos camarotes, áreas comerciais e cadeiras
cativas. Proponho um modelo misto, com financiamentos somados a
direito de nome e a locação das áreas pelo Flamengo.
Mesmo
sem comparar com o Real Madrid pergunto: seria demais o Flamengo, no mercado brasileiro, conseguir 1/5 do valor, para os mesmos 20 anos?
Nas condições atuais do Maracanã, hoje, não há como se obter
direito de nome, direito a exploração de marca, ativação de
patrocínio, não tem direito a nada, ou quase. A única “exploração”
do Maracanã é sobre o Flamengo e sua torcida. Culpa do contrato, da
concessão ao clube (parceria) e principalmente da concessão do
estado para o consórcio Maracanã, altamente prejudicial aos clubes
de futebol do estado.
O
direito de nome pelos primeiros 15 anos do estádio podem ficar em
torno de R$ 15 MM/ano a R$ 20 MM/ano. Direito de nome para a área
mais nobre do RJ (Gávea e adjacências), não deve ser difícil tão
difícil de se vender (sei que na prática não é assim). A
estimativa é conservadora. Com direito de nome fechado no anúncio
do projeto (se possível), o clube poderia financiar bem menos do que
os R$ 400.000.000,00 dispostos pelo BNDES.
Outra
fonte de receita seria a concessão de algumas lojas, como as de
shopping centers (não um shopping, no caso da Gávea): 50 lojas, 100
m² por R$ 10.000,00 o m² com a receita total de R$ 50.000.000,00.
Somados a isso teríamos ainda a construção de 60 bares
(concessão/aluguel, lucro partilhado) por dois anos, quatro
bares/restaurantes temáticos operados pelo Flamengo e
o estacionamento para 10% da capacidade ou 2.250 vagas, com novas
tecnologias que evitam lugares ociosas (concessão/lucro partilhado).
Apenas
com
as receitas de camarotes e lojas, cadeiras cativas, se atingiria a R$
459.500.000,00,
ou seja, mais do que o valor do estádio. Sem falar no financiamento
do mesmo, que nos moldes dos estádios da Copa do mundo, juros de
1,4% ao ano, o clube poderia financiar R$ 400,000,000,00, que nas
parcelas mensais daria algo em torno de R$ 29.750.150,67 ao ano com
juros compostos já calculados o equivalente a R$ 2.479.179,22/mês.
Em 15 anos. Hoje, repito, paga-se ao Consórcio Maracanã
aproximadamente R$ 1.000.000,00 por jogo acima de 35.000 pagantes.
Os
estudos de viabilidade do novo estádio na Gávea, não foram
executados com a “cooperação” da Odebrecht, segundo a imprensa.
Ótimo, sem amarras. Penso ser benéfico a criação de uma empresa
para a gestão do estádio em todas as etapas, como no caso do
Atlético-PR. Surgiria um aparelho esportivo novo, que se sustentaria
por um financiamento via BNDES ou outro banco, ou uma parceria com
outra construtora como nos casos do Grêmio e Palmeiras. Algum tipo
de isenção fiscal + financiamento é possível pagar sem onerar os
cofres do clube no médio prazo, sem estrangular o fluxo de caixa,
sem a verba de bilheteria. Teremos de contar ainda com o nada
favorável FATOR POLÍTICO. O importante é um Flamengo forte dentro
e fora do campo. Independente.
